在大部分继承案件中，都会涉及到房产问题的处理，房产在家庭财产结构中处于绝对的核心地位。由于房产的特殊属性，其也成为最容易查找且保值增值的财产之一。所以，房产也成为继承案件中各方当事人主要争夺的财产。然而，由于房产的类型比较多，不同类型的房产能否继承在法律上的认定有较大区别。本文就以下四种特殊房产的继承法律问题作一简单分析。

一、公有住房能否继承

公有住房有两种：一种是直管公房，是国家房地产管理部门享有所有权或直接经营管理的房屋，产权性质属于国有资产。直管公房承租人通过向行政机关申请而获得直管公房租赁权。另一种是自管公房，是国家机关、社会团体或国有企业事业单位出资建造，产权属于单位，由单位分配和处分。

公有住房目前在社会上还是能见到的，我们就处理过几起涉及公有住房的继承案件。在对这一类房产性质的认识上，很多当事人，尤其年纪稍大点的当事人，总是误以为这类房产是可以继承的。但实际上，这类房产属于特殊体制下遗留下来的产物，所有权是属于国家或机关单位或企事业单位的。所以，这类房产并不能继承，因为它不是公民的私有财产。

既然产权是国家或单位的，原居住人通过租赁一直居住使用，原居住人去世后，这个承租权能不能发生继承呢？这也是案件当事人比较关心的一个问题，毕竟住房是基本的生活需求，如果拿不到所有权，能把房屋占住总比什么也得不到的好。

但在法律上，租赁权是无法继承的，通过人民法院判决取得承租权是不可行的。一旦原承租人去世，国家或单位是可以收回该房屋，另行分配或出租给符合条件的承租人。所以，如果希望能继续居住在原承租人居住的房屋，可以申请变更承租人，具体变更承租人的条件以各地政府房地产管理部门的规定，或单位内部的相关制度为准。

参考案例：保定市莲池区人民法院（2018）冀0606民初153号。该案一审法院认为：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。而公有住房，公民只有居住权，并不享有所有权。本案中二原告请求对生父金xx生前租住的保定市西域胡同12号市直管公房的继承权进行确认，其请求不属人民法院的审理范围。”

二、经济适用房能否继承

经济适用房是一种保障性住房，是国家统一下达计划，土地一般实行划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行优惠征收，出售价格实行政府指导价的住房。

这类房产在市面上大量存在，因为价格相比商品房要便宜得多，虽然申购有一定的门槛，需要符合特定条件，而且购买后5年内不能上市交易，但仍然有大量民众选择购买。经济适用房的性质不同于上文提到的公有住房。经济适用房虽然便宜，但也是购房人花真金白银买来的，所以，这类房产当然可以继承。比如在北京市国土资源局《关于经济适用住房继承问题的复函》(京国土房管市一〔2003〕964号)这一地方规范性文件中明确提到：“一、依据国家继承法的规定，该套经济适用住房可以由符合继承条件的人继承。二、继承该房产时可不补交土地出让金，产权登记仍为经济适用住房。三、该房办理继承手续后上市出售时再按规定补交土地出让金。”

参考案例：襄阳高新技术产业开发区人民法院（2017）鄂0691民初1184号。该案一审法院认为：“从房产的性质、按揭贷款的现状及不损害遗产效用的原则考虑，可在继承人付清房屋差额款、清偿完毕按揭贷款及不违反经济适用房相关管理规定的情况下，由原告鲁某、刘某1及被告刘某2、孙某继承。”

三、小产权房能否继承

小产权房并非法律上的概念或特定称谓。某种意义上讲，小产权就指的是没有产权，法律属性争议较大，拿不到真正意义上的产权证。与国家不动产管理部门颁发的，可交易流通的产权证严格区分的一种民间的通俗叫法。

本文说所的小产权房特指那些经过政府土地、规划等审批，建设在城中村集体建设用地上的城中村改造房，并不包括农村宅基地上所建房屋。现在随着城市不断的扩张发展，城中村改造项目随处可见，一栋栋高楼大厦里不仅居住着本村村民，还有一大部分外来购买者。如同经济适用房一样，小产权房不仅便宜，而且许多项目地段位置绝佳，这也吸引了大量的购房者。

但与经济适用房不同的是，小产权房因没有合法产权证，在法律上所有权无法进行确认，也就无法继承了。目前在案件的处理上，是无法对小产权房的继承问题作出完整认定的。虽然人民法院不对小产权房的产权进行认定，但房屋还可以由继承人使用或处分，所以房屋的使用权和收益权仍然属于公民合法遗产范围，依法可以继承。

参考案例：山东省德州市中级人民法院（2021）鲁14民申168号。该案再审法院认为：“案涉房产为农村拆迁改造的小产权房，小产权房不具有不动产登记权证，其所有权在法律上无法进行确认，无法进行分割继承，但，小产权房的使用权及收益权属于公民合法遗产范围，可以继承。”

四、农村宅基地上房屋能否继承

宅基地是村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，只有本集体组织成员才可以申请取得。宅基地的取得严格实行一户一宅原则，即一户村民只能申请拥有一处宅基地。宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村民。所以，在宅基地上建造房屋，该建筑物等财产是可以继承的，但宅基地使用权本身不能继承。

如果被继承人去世后，留下了宅基地房产，虽然继承人都已迁出本村变成城镇户口，依然可以继承该房产。这是基于“地随房走”“房地一体”的原则。但要强调的是，继承人通过继承取得房屋所有权和宅基地使用权，并不代表宅基地使用权可以被单独继承。也就是说，如果地上没有房屋，那继承人什么也得不到。

参考案例：广东省肇庆市中级人民法院（2014）肇中法审监民再字第2号。该案再审法院认为：“讼争的宅基地在莫xx去世时，只是部分建了临时性的猪栏、猪舍。因此，讼争宅基地不能单独作为遗产进行分配，原一、二审将涉案宅基地作为遗产进行分配，判令陈xx等人对此有继承权，违反了法律精神，应予以纠正。”